Behouden om te investeren in de toekomst

Door Joost Jacobs en Bauke Feenstra

“To know where you are going, you have to know where you have come from” °

Inleiding
Monumentenzorg op Aruba bestaat formeel sinds 1985 met als doel monumenten die worden bedreigd of dreigen verloren te gaan, te restaureren en te behouden in het belang van het Arubaanse historisch culturele erfgoed.°°

Het is echter algemeen bekend, dat er de laatste jaren weinig geld beschikbaar is voor monumentenzorg. Hiervoor zijn verschillende redenen aan te wijzen. Zo werkt het Land Aruba met een – internationaal gezien – beperkte begroting; worden de begrote gelden vaak niet snel en effectief ingezet en wordt er nog (te) weinig gebruik gemaakt van internationale fondsen vanuit bijvoorbeeld Europa en in het bijzonder Nederland.

Het (zichtbare) gevolg is een toenemend aantal monumentale panden dat in slechte staat verkeert. Ook komt het voor dat historische panden worden afgebroken en plaats moeten maken voor nieuwbouw. De vraag kan dan ook gesteld worden in hoeverre de huidige monumentenzorg en de bestaande wet- en regelgeving daaromtrent voldoende garantie bieden om het historisch culturele erfgoed ook daadwerkelijk voor de komende generaties te behouden.

Naar aanleiding van de geschetste problematiek is vorig jaar binnen de Universiteit een interdisciplinair onderzoek gestart waarin de vier faculteiten vanuit verschillende invalshoeken bestuderen hoe het Arubaanse erfgoed in de toekomst beter beschermd zou kunnen worden. Het project heeft daarnaast een educatief doel: de bewustmaking van de studenten van het belang van het behoud van ons nationaal historisch erfgoed.

Opzet van het project
De Financieel Economische Faculteit (FEF) heeft – in het kader van haar projectonderwijs – het afgelopen semester meegedaan aan genoemd onderzoek waarbij het vraagstuk vooral vanuit een economische invalshoek werd belicht. Derdejaars studenten, van zowel de richting Bedrijfseconomie als Commerciële Economie, kregen als projectopdracht om te inventariseren welke (bedrijfs)economische mogelijkheden er zijn om ons historisch erfgoed – en dan met name historisch waardevolle monumenten – beter te beschermen. De studenten werden hierin begeleid door vakdocenten en – voor wat betreft de technische uitvoering – ondersteund door medewerkers van het Monumentenbureau.

Het project bestond uit twee fasen. Eerst kregen de studenten de opdracht om de huidige wet- en regelgeving van Aruba en die van de overige (voormalige) landen uit het Koninkrijk (Curaçao, Bonaire, Suriname, Nederland) en België te inventariseren en na te gaan welke subsidiemogelijkheden en fiscale regelingen er op Aruba en in deze landen mogelijk zijn.

In de tweede fase werd door de studenten een case-study verricht. De studenten mochten zelf een monumentaal pand kiezen, hiervoor een nieuwe inrichtingsfunctie bedenken en een restauratieplan opstellen. Het plan werd vervolgens financieel doorgerekend en gekeken werd of het economisch haalbaar was om tot restauratie en exploitatie over te gaan. Een marktonderzoek moest tenslotte uitwijzen of het project commercieel ook uit te buiten was.

In dit artikel worden kort de resultaten van het onderzoek gepresenteerd en komen afsluitend een aantal conclusies en aanbevelingen aan de orde.

Inventarisatie van wet- en regelgeving
Sinds de jaren ‘80 van de vorige eeuw is er op Aruba sprake van monumentenzorg. De Stichting Monumentenzorg was de eerste organisatie die de aandacht vestigde op het belang van monumenten. Nadat Aruba haar Status Aparte kreeg in 1986 heeft het tot het begin van de jaren 90 geduurd voordat er duidelijke wetgeving kwam. Pas met de inwerkingtreding van de Monumentenverordening°°° in 1991 is de organisatie en bescherming van monumenten(zorg) bij wet geregeld.

Monumentenzorg valt formeel onder de Minister van Cultuur die, op voordracht van de Monumentenraad, een monument kan aanwijzen als beschermd monument. Als een monument eenmaal beschermd is, gelden er strenge regels waaraan eigenaren zich moeten houden. Zo geldt er een onderhouds- en herstelplicht, die inhoudt dat de eigenaar de onderhouds- en herstelwerkzaamheden ‘naar goed beheer’ dient te verrichten°°°° . Wie opdraait voor de kosten hiervan is echter niet duidelijk geregeld. Dit geldt evenzeer voor de wijze waarop subsidies worden toegekend. Het is sinds de laatste wetswijziging in 2009 namelijk een zaak ‘des Ministers’ om subsidies toe te kennen. De procedures en criteria voor subsidieverlening worden in het betreffende artikel echter in het geheel niet beschreven. Dit in tegenstelling tot wetgeving in de ons omringende (Koninkrijks)landen waar juist wel bepaalde regels en criteria terzake zijn vastgelegd.

Het Monumentenbureau speelt een centrale rol in de beleidsontwikkeling en –uitvoering alsmede het technisch beheer van de monumenten. Het Bureau heeft vanaf haar oprichting in 1996 veel aandacht besteed aan beleidsontwikkeling en streeft voortdurend naar meer maatschappelijke bewustwording en kennis van de culturele en historische waarde van monumenten en het natuurlijke erfgoed°°°°° . Structureel beleid komt jammergenoeg (nog) niet of nauwelijks van de grond vanwege politieke bemoeienis, met als gevolg dat beleidsnota’s blijven liggen en begrote gelden welke beschikbaar zijn voor subsidies – soms jarenlang – niet worden toegewezen. Illustratief is dat van de 360 geregistreerde monumenten op Aruba momenteel slechts 4 monumenten een beschermde status hebben, welke eigendom zijn van de Stichting Monumentenfonds. Sinds maart jongstleden is het Monumentenbureau begonnen met de aanwijzing van overheidsmonumenten ter verkrijging van een beschermde status. Dit kan gezien worden als een positieve ontwikkeling.

Fiscale regelingen zoals investeringsaftrek bestaan niet op Aruba, terwijl in landen als Curaçao en Nederland door de overheid juist wel fiscale stimulansen voor worden gegeven.

Een voorlopige conclusie is dat het op grond van de huidige wetgeving voor potentiële investeerders en/of eigenaren van monumenten niet aantrekkelijk is om te investeren in monumentale panden met een beschermde status, vanwege onduidelijkheid over subsidiemogelijkheden en het ontbreken van fiscale regelingen. Het bezitten van een beschermd monument brengt vooral veel plichten met zich mee (denk aan de onderhouds- en herstelplicht) , terwijl de rechten (extra middelen in de vorm van subsidies) niet duidelijk zijn.

Case-studies
Zoals gezegd, was een onderdeel van het onderzoek het uitvoeren van een aantal case-studies. Voor een zestal bestaande monumentale panden werd op basis van een door de groep zelf bedachte inrichtingsfunctie nagegaan of het project economisch haalbaar èn commercieel aantrekkelijk was. Elke groep stelde een investeringsbegroting op waarvan de aanschaf van het pand en de restauratiekosten deel uitmaakten. De projecten varieerden van een investeringsbedrag van Afl. 284.000 tot ruim Afl. 7 miljoen (zie tabel 1).

Tabel 1,  In Afl.

* inclusief aanschafprijs pand

Vervolgens werd er een financiële doorrekening gemaakt met als doel na te gaan of het project economisch haalbaar zou zijn. Hierbij diende elke groep uit te gaan van een aantal voorwaarden die betrekking hadden op de financieringswijze (100% vreemd vermogen), het minimale vereiste rendement op basis van een 15 jaar lopend project (5%) en de te hanteren berekeningsmethodiek (Adjusted Present Value methode (APV)°°°°°°). Verschillende berekeningen werden gemaakt waarbij de subsidiebedragen varieerden van nihil (geen subsidie) tot een subsidiebedrag dat groot genoeg is om de investering rendabel te maken. Bovenstaande tabel laat de contante waarden zien van de projecten, waarbij er geen rekening is gehouden met te ontvangen subsidies.

De uitkomsten van de berekeningen laten zien, dat met uitzondering van de projecten Dominicanessenstraat #12 en het project aan de Wilhelminastraat 35, 35A/B en 37, de projecten een negatieve contante waarde hebben. Met andere woorden: de projecten zijn zonder (overheids)subsidies voor potentiële investeerders niet rendabel. Zij zouden zonder steun een onevenredige hoge huur moeten vragen, welke geen enkele ondernemer of instantie bereid zou zijn te betalen.

De reden dat Dominicanessenstraat #12 wel rendabel is, heeft te maken met de lage bouwsom. Zo zijn er geen restauratiekosten nodig vanwege de goede staat waarin het gebouw verkeert. Ook is in dit project aangenomen dat de investeerder het gebouw in bruikleen kan nemen van het bisdom. Het ensemble project aan de Wilhelminastraat 35 is ook in relatief goede staat en de door de studenten origineel gekozen tweedeling van inrichting en gebruiksfunctie maken dit project makkelijker haalbaar.

Concluderend kan gesteld worden dat zonder substantiële (overheids-)subsidies het investeren in monumentale panden niet aantrekkelijk is voor investeerders vanwege de hoge initiële investeringen, waaronder restauratiekosten. De doorrekeningen laten zien dat alleen bij substantiële subsidiebedragen (varierend van Afl. 300.000 tot Afl. 690.000) de investeringen wel haalbaar zijn.

Conclusies en aanbevelingen
Op grond van de geraadpleegde wet- en regelgeving en de case-studies kan geconcludeerd worden dat het onder de huidige (markt)omstandigheden voor potentiële investeerders niet interessant is om te investeren in monumentale gebouwen. De wet- en regelgeving is eenzijdig in de zin dat er veel nadruk wordt gelegd op de plichten van de eigenaar. Met name ten aanzien van de bepalingen van het toekennen van subsidies zijn in de huidige wet tekortkomingen geconstateerd. Investeerders zullen, mede gezien de huidige marktomstandigheden, niet snel geneigd zijn om te investeren in monumentale panden door de hoge investeringen c.q. restauratiekosten en het niet of nauwelijks beschikbaar stellen van subsidies. (Subsidieloze) investeringen die gedaan zouden moeten worden ten aanzien van de monumenten, zijn in de meeste gevallen groter dan de marktwaarde van de monumenten na verbouwing, hetgeen de monumenten in principe – in enge zin – financieel-technisch waardeloos maakt. Uiteraard zijn wij van mening dat de monumenten een veel groter maatschappelijk belang dienen dan alleen het financiële belang.

Aanbevolen wordt om de wet- en regelgeving aan te passen en meer duidelijkheid en transparantie te bieden voor de investeerder, met name waar het gaat om de beschikbaarheid van subsidieregelingen. Bovendien zouden, onder andere in de fiscale sfeer, stimuleringsmaatregelen genomen kunnen worden met betrekking tot de restauratie en het onderhoud van monumentale panden om de hoge kosten voor de investeerder deels te kunnen compenseren. Enkele mogelijkheden zijn overheidssubsidies, het uitgeven van leningen met lage rentes (zogenoemde revolving funds), en de mogelijkheid van aftrekbaarheid van kosten in de inkomensbelastingsfeer.

Ten slotte zou de overheid verschillende initiatieven kunnen nemen om de gemeenschap duidelijk te maken dat ons historisch erfgoed behouden moet blijven. Hierbij kan gedacht worden aan het opknappen van overheidspanden, het ontwikkelen van een specifiek huurbeleid voor monumentale panden en het (sneller) beschikbaar stellen van (investerings)subsidies en het versnellen van (vergunningen)procedures.

Zorg voor en behoud van onze monumenten is investeren in de toekomst. Immers, aandacht en geld voor ons historisch erfgoed leidt tot een betere leefomgeving en de bevordering van ons historisch besef en identiteit. Indirect zal het zeker ook een positief effect hebben op de economische ontwikkeling en een beter toeristisch product tot gevolg hebben.

Universiteit van Aruba, juni 2010

__________________________

° Citaat uit online-artikel van de Washington Times (2009). Vindplaats: http://www.washingtontimesglobal.com/content/story/aruba/371/monument-bureau-promotes-aruban-history-through-restoration

°° Voor een uitgebreide beschouwing over de monumentenzorg op Aruba wordt verwezen naar het artikel “Monumentenzorg op Aruba” geschreven door Yvonne Webb-Kock B.Sc., directeur Monumentenbureau. Het artikel is als tekstbijdrage gepubliceerd in het boek “Bouwen op de wind, architectuur en cultuur op Aruba” , Olga van der Klooster en Michel Bakker, januari 2008

°°° Afkondigingsblad Aruba 1991 GT no. 46, of kortweg de Monumentenverordening

°°°° Zie artikel 12 van de Monumentenverordening

°°°°° Zie voor een overzicht van de beleidsdoelstellingen: www.overheid.aw

°°°°°° De Adjusted Present Value methode lijkt sterk op de contante waarde methode (discounted cash flow), met dit verschil dat het belastingvoordeel van de interestkosten gedurende de looptijd van het project contant wordt gemaakt en als kasinstroom meegenomen wordt bij de berekening van de contante waarde van de totale operationele kasstromen van het project.